Conviene comprare casa per affittarla nel 2020?

Pensando alle tasse, ai prezzi e ai vari rischi, nel 2020, conviene ancora comprare case per affittarla? In questa guida ci sono una serie di punti di vista ed esempi per capire meglio se oggi conviene ancora l'investimento immobiliare.

Conviene comprare casa per affittarla

Il mercato immobiliare è storicamente il preferito dai risparmiatori tradizionali perché garantisce rendite passive sicure derivate dalla messa in locazione degli appartamenti acquistati.

Tuttavia il settore ha vissuto anni drammatici, e anche oggi la situazione economica italiana appare piuttosto precaria: conviene comprare casa per affittarla?

In effetti questa è una delle domande più ricorrenti quando si parla di real estate; cercheremo qui di rispondere in maniera precisa specificando le variabili da tenere in considerazione per mettere a reddito un immobile in maniera fruttuosa.

Il ciclo immobiliare

Il ciclo immobiliare rappresenta l’andamento dei prezzi e il numero di vendite in un determinato momento storico; un investimento efficace, infatti, non deve concentrarsi solo sull’ammontare dell’affitto futuro, che è solo il secondo passo, ma cercare di trovare il periodo più propizio per l’acquisto. A questo proposito, una buona notizia: i prezzi non sono mai stati così bassi come oggi.

Comprare casa consente di risparmiare un buon 20% (e oltre) rispetto a pochi anni fa e per di più gli affitti sono, al contrario, aumentati. Si assiste, insomma, ad un nuovo ciclo immobiliare positivo, più o meno dal 2017, caratterizzato da una volatilità dei prezzi piuttosto bassa.

Suggeriamo, in tutti i casi, di valutare il prezzo al metro quadro; solo questo indicatore ti darà una misura oggettiva rispetto alla convenienza o meno di un immobile.

In generale nelle città mediamente più costose è paradossalmente più economico acquistare un trivani che un monolocale, e ovviamente considera anche le aree periferiche in via di qualificazione, che spesso riservano occasioni da non lasciar cadere.

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Comprare casa in contanti o con mutuo?

Se hai disponibilità di un certo capitale, paga in contanti: non potremmo essere più diretti, dal momento che accedere ad un prestito o mutuo significa frenare le future rendite con un’alta percentuale di debito.

La maggior parte degli istituti di credito offre mutui per massimo l’80% del valore dell’immobile. Se possibile, sconsigliamo un fido di somme così consistenti, nonostante i tassi di interesse bancari siano in questo periodo estremamente bassi, perché andranno comunque ad erodere il reddito futuro. Senza considerare poi le spese di apertura per istruttoria e perizia, i costi notarili e le assicurazioni obbligatorie.

Non stiamo affermando, si badi, che chi non ha liquidità in contanti non dovrebbe comprare una casa di affittare, ma è bene specificare che il guadagno effettivo sarà inferiore al ricavo mensile della locazione, poiché una parte andrà a ripagare il mutuo.

Comprare casa e metterla in affitto: i vantaggi

Ricapitolando, se pensi di comprare casa per metterla in affitto, dal punto di vista speculativo i vantaggi sono decisamente di più rispetto agli svantaggi.

Abbiamo focalizzato l’attenzione sulla consapevolezza dei costi connessi al mutuo, ma dall’altro lato abbiamo tassi al minimo storico: per chi volesse entrare nel settore real estate pur senza grande liquidità, questo è il momento giusto. Tutto sta nel del definire a priori il proprio profilo da investitori: se sei propenso a guadagnare davvero ma non possiedi il denaro sufficiente per un acquisto in contanti (o per lo meno per un anticipo di almeno il 70%), consigliamo di cambiare asset.

Viceversa, se hai un’ottica protettiva del capitale e cerchi un investimento che possa fruttare a figli e nipoti, niente sarà vantaggioso come comprare casa e affittarla.

Previsione prezzi delle case: conviene comprare oggi?

Come accennato i prezzi sono bassi; a parte alcune grandi città come Milano, Roma, Venezia e Bologna (non grande ma con costi esorbitanti dovuti al forte squilibrio tra numero di immobili e numero di studenti e lavoratori che ogni anno si riversano nella città), il resto d’Italia sembra, in modo uniforme, un vivaio di buone occasioni.

Va da sé che la scelta della località in cui comprare casa deve essere ponderata rispetto al tipo di affitto che abbiamo in mente. A questo proposito ricordiamo nuovamente che gli affitti sono alti, e nel medio periodo gli analisti prevedono un ulteriore incremento di prezzi.

Agevolazioni per comprare casa e affittarla

Il cosiddetto Decreto Sblocca Italia, ormai in vigore già da qualche anno, enuncia, tra gli altri provvedimenti, anche la possibilità di una deduzione del 20% sul prezzo di acquisto della casa per una spesa massima di 300.000 euro a vantaggio di chi intende poi affittarla a uso residenziale.

La deduzione va ripartita in 8 quote annuali del medesimo importo, a partire dall’anno in cui è stato registrato il contratto di locazione.

Non tutti gli immobili sono però passibili di questa agevolazione; sono esclusi ad esempio gli immobili di lusso e quelli situati in aree agricole. Inoltre occorre affittare casa entro 6 mesi dall’acquisto o dalla fine di eventuali lavori di costruzione, e assicurarsi che l’immobile consegua prestazioni energetiche di categoria A o B, ma non si può richiedere il beneficio se l’affittuario è un parente di primo grado.

Quali sono le modalità di affitto più convenienti?

Affittare a studenti

Se vivi in una città universitaria, o nei paraggi, affittare casa a studenti può rivelarsi particolarmente redditizio, soprattutto perché l’affitto a stanze consente di aumentare il prezzo rispetto a ciò che si chiederebbe per tutto l’immobile. Per questo, in non poche città, affittare a studenti rende molto più che un affitto tradizionale. Ovviamente, occhio alle garanzie dei genitori!

Affitti brevi ai turisti

Rinunciando al bonus di cui sopra si può anche pensare di avviare un interessante business con gli affitti brevi ai turisti: rendono molto e sono esenti dal pagamento dell’imposta di bollo e dell’imposta di registro. Certo, si tratta non solo di un investimento ma di un lavoro full time, ma per chi è in cerca di occupazione potrebbe essere la soluzione ideale per conciliare le due cose in modo dinamico e sempre nuovo.

Affittare a lavoratori, famiglie, pensionati

La scelta dell’uno e dell’altro destinatario-tipo per l’affitto si allarga se pensiamo a lavoratori magari pendolari, famiglie, pensionati: l’unico modo per fare un investimento mirato è quello di studiare bene il territorio e capire su che tipo di struttura, residenziale o ad uso turistico, si concentra di più la domanda.

Quanto si paga di tasse se metto in affitto una casa?

Anche i contratti di affitto possono incidere sulla convenienza di affittare casa.

Cedolare secca a canone libero

In regime di cedolare secca a canone libero è il proprietario a stabilire l’ammontare d’affitto senza limitazioni, ma di contro dovrà versare ben il 21% di tasse;

Cedolare secca a canone concordato

viceversa con la cedolare secca a canone concordato si fa pagare un affitto che non può superare il tetto massimo stabilito da accordi territoriali tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini, e però in questo caso gli oneri fiscali ammontano al 10%. Questo tetto massimo varia da regione a regione, quindi prima di prendere decisioni sui contratti è bene informarsi presso il proprio Comune.

Regime ordinario

Rimane infine la possibilità di adottare il regime ordinario, le cui tasse sono pagate in base all’IRPEF, quindi minimo il 23% ma se il reddito totale è alto, tra stipendio e altri guadagni, si arriva facilmente al 43%.

Conclusioni

Da quanto emerso è chiaro che comprare casa per metterla in affitto è un investimento conveniente se affrontato con il giusto patrimonio, la dovuta attenzione e la consulenza di un intermediario immobiliare e di un commercialista competenti in materia.

Gli italiani in particolare sono affezionati a questo tipo di investimento, e infatti siamo, all’interno dell’Unione Europea, i risparmiatori con più alta percentuale di immobili di proprietà. Il guadagno c’è e, soprattutto, è ben più sicuro di altri asset (si pensi alle azioni, o alle crypto ad esempio), senza considerare che una casa non perderà il suo valore, perché al netto di normali oscillazioni del ciclo immobiliare, non potrà mai valere zero.

Rischio di insolvenza

Si potrebbe obiettare il rischio di insolvenza: inquilini che non pagano significa non solo non ottenere la rendita mensile preventivata ma addirittura perdere denaro, e spesso non poco, in avvocati. E poi il tempo, certo, sono procedure lunghe. Tuttavia questo pericolo è facilmente arginabile richiedendo dovute garanzie (busta paga o cedolino della pensione ad esempio, o fideiussione che compra 6 mesi d’affitto) o, nel caso degli studenti, proponendo locazioni di un anno che limitano eventuali morosità.