Cos’è il crowdfunding immobiliare, cioè la condivisione di investimenti in immobili? Che vantaggi ci sono ad investire in queste piattaforme nel 2024 e che rischi ci sono? Quali sono le opinioni di chi ha già investito nel crowdfunding?

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Da qualche anno, e sempre con maggior frequenza, il concetto di “comunità” è diventato un elemento fondamentale di tutti i settori del nostro vivere quotidiano. Grazie a internet, abbiamo raggiunto la coscienza di cosa possiamo fare come comunità quando lavoriamo in gruppo.

E in questo articolo parleremo proprio dei risultati che si possono ottenere quando un gruppo di individui decide di collaborare per giungere a un fine comune; parleremo cioè del crowdfunding immobiliare, cioè quello che viene rappresentato in Italia da società come Re-Lender (click per il sito ufficiale), specializzata nella riconversione di immobili e ad oggi il sito con più offerte in assoluto.

Inizieremo prima di tutto col descrivere cos’è il crowdfunding immobiliare analizzandone il funzionamento. Nel farlo, elencheremo anche quali sono i maggiori vantaggi di questa pratica. Passeremo in seguito ad analizzarne i rischi, e infine suggeriremo alcune delle migliori piattaforme sulle quali è possibile effettuare questo tipo di investimento.

Crowdfunding immobiliare: cos’è

Perché di un investimento a tutti gli effetti si tratta. Fare crowdfunding immobiliare significa appunto investire il proprio denaro nel settore degli investimenti in immobili passando da piattaforme virtuali che si incaricheranno di selezionare gli edifici su cui aprire determinati progetti di investimento.

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Quindi, ad esempio, la piattaforma che sceglierai potrà comprare una casa con i tuoi soldi, oppure spenderli per ristrutturarla. Alla fine, entrambi guadagnerete sugli introiti della vendita.

L’utente che entra a far parte di questo sistema è a tutti gli effetti un micro-investitore, che diviene tale grazie alla possibilità di gestire le operazioni comodamente da casa, e grazie a internet. Anche se il concetto di crowdfunding è oramai abbastanza sdoganato in molti settori del business, va detto che quello immobiliare è ancora abbastanza “vergine”, pertanto se c’è un momento buono per entrare nel giro è sicuramente quello contemporaneo. Anche perché prima o poi, così come è successo altrove, inizieranno a concorrere anche giocatori molto grossi (vedi i casi di Amazon per i marketplace e di Google per i motori di ricerca), e allora diventerà molto più difficile ricavarsi la propria nicchia.

Le origini

Come nasce il crowdfunding immobiliare? Il termine crowdfunding, di origine inglese, vuol dire letteralmente ‘raccolta collettiva di fondi’. È quindi un sistema di investimento collettivo, già molto apprezzato negli anni passati per finanziare progetti di vario tipo specialmente nel settore della tecnologia. Di base, il crowdfunding nella sua forma più essenziale funziona così: un imprenditore ha un’idea, la diffonde al grande pubblico e dà il via a una campagna collettiva di raccolta fondi (il crowdfunding, appunto), affinché chi è interessato all’idea possa contribuire economicamente, permetterne la realizzazione e la vendita su larga scala, e in molti casi trarne un profitto.

Altrettanto facilmente si potrà intuire che in genere le campagne di crowdfunding riguardano piccoli progetti, e che difficilmente arrivano a coinvolgere un settore imponente come quello immobiliare. Alcuni imprenditori devono tuttavia aver fiutato l’esistenza di questo “buco di mercato”, e sono riusciti con successo a concludere campagne di crowdfunding immobiliare. Un nome su tutti: Rodrigo Niño, imprenditore colombiano che fra i suoi maggiori successi professionali può vantare la vendita (tramite crowdfunding) del più alto grattacielo di Bogotà, e la vendita del primo edificio finanziato parzialmente tramite crowdfunding, ubicato niente meno che a New York. Il valore dell’operazione al momento del finanziamento è stato pari a 15 milioni di dollari. La ricapitalizzazione è stata invece completata in meno di due anni.

Niño è oggi il patron della Prodigy Network, una delle piattaforme per crowdfunding immobiliare più apprezzate al mondo, sebbene ancora non sia sbarcata sul mercato italiano.

I vantaggi del crowdfunding immobiliare in Italia: come investire

Come abbiamo già detto, e come è doveroso ripetere, uno dei più grandi vantaggi del real estate crowdfunding è quello di permettere a chiunque di investire, non solo alle grandi imprese già operanti nel mercato immobiliare su larga scala.

Generalmente, i grandi investimenti immobiliari richiedono a chi li opera di versare ingenti somme di denaro, ma con il crowdfunding queste somme possono essere raggiunte sommando piccole quantità versate da tanti diversi utenti. Chiaramente, per poter accedere a questo tipo di operazioni si rende necessaria l’intermediazione di una società di settore esperta nel campo degli investimenti, che sia in grado di localizzare gli immobili più promettenti e gestire le diverse quote di partecipazione

Tutto ciò, ovvero l’incontro fra piccoli investitori e imprese di settore, avviene online, e più precisamente tramite una delle tante piattaforme di crowdfunding immobiliare, che ha ogni ragione per garantire un guadagno ai singoli utenti partecipanti perché da questo scaturirà anche il suo. Ne parleremo più approfonditamente nella parte conclusiva di questo articolo.

Il processo di investimento

Interessante, vero? Questo metodo di finanziamento si presenta come un’opportunità unica per permettere anche ai piccoli investitori di “giocare in Serie A”, pur senza disporre di grandi fortune.

Vediamo quindi più da vicino come funziona il sistema, e quali sono i rischi a cui fare attenzione al di là dei vantaggi appena elencati.

Il concetto è abbastanza semplice. Prima di tutto, iniziamo col dire che i gestori della piattaforma sono responsabili di scegliere il progetto da finanziare. Visto che non possono permettersi di fallire, generalmente questi progetti trovano sostanza in edifici ubicati in zone ad alto rendimento (ad esempio, le grandi metropoli italiane come Roma, Milano, Napoli, Torino e Firenze o i luoghi di villeggiatura di lusso).

All’interno di queste macroaree verranno poi selezionate le microaree o i quartieri in cui la possibilità di fare netto è pressoché certa: un appartamento vista Colosseo a Roma, solo per fare un esempio, prima o poi finirà per avere un valore di vendita superiore a quello di acquisto.

Una volta localizzato il quartiere si passa a esaminare gli edifici qui presenti. Questi possono essere già esistenti oppure ancora da costruire. Vengono infine acquistati, poi rivenduti nell’attesa della maturazione degli utili generati dalla vendita o dalla messa in affitto. Per questo, scegliere attentamente il progetto in cui si investirà è un momento delicatissimo, e va appunto affidato a esperti di settore.

Sarà poi l’utente finale, a seconda del suo fiuto e del suo intuito, a decidere quale dei diversi progetti finanziare, con un guadagno medio dopo 5 anni che oscilla fra il 5 e il 10% rispetto a quanto investito.

Una volta ottenuti gli utili, la società a responsabilità limitata che nella “vita reale” si era presa in carico di investire sull’immobile per conto della piattaforma viene dissolta, e se ne crea un’altra per investire su altri progetti.

Investire con il crowdfunding immobiliare: i (pochi) rischi e come minimizzarli

Anche se il sistema è relativamente semplice, le condizioni da rispettare abbastanza chiare e i vantaggi relativamente apparenti, come per ogni forma di investimento non mancano i rischi a cui gli investitori sono consapevoli di andare in contro. Ne vediamo alcuni di seguito.

Svalutazione della proprietà

Una proprietà può perdere valore per molte ragioni, alcune delle quali tutt’altro che prevedibili. E questo può accadere in qualsiasi momento, anche a ridosso della chiusura dell’investimento. La crisi del 2008, partita proprio dal mercato immobiliare, ne è stata una dimostrazione lampante. Chiaramente, se ciò dovesse accadere, avrà effetti anche sugli utili di chi ha creduto nel progetto.

Mancanza di liquidità

Alcuni progetti si materializzano immediatamente, altri potrebbero concretizzarsi solo dopo molti anni. E durante questo lasso di tempo l’utente non potrà contare sul denaro che ha investito anche se dovesse averne estremo bisogno, a meno che qualcun altro non decida di rilevarne la posizione.

Nessun potere decisionale

Partecipare a un progetto di crowdfunding non ti dà alcun diritto di prendere decisioni sull’evolversi dell’investimento. In quanto utente ti limiterai a investire del denaro in avventure condotte da altri, che avranno facoltà di agire come meglio preferiscono a livello gestionale. Se qualcosa non ti sta bene, non avrai potere per far valere le tue posizioni.

Rischi legati agli imprevisti

Le diverse autorizzazioni, incidenti di varia natura, le decisioni amministrative possono essere causa di ritardo nell’ultimare la realizzazione delle opere su cui hai investito. Tutti questi imprevisti potranno avere il loro peso sulla redditività del progetto.

Come minimizzare i rischi

I rischi, dunque, ci sono. Ma risulta anche evidente che sono pochi e tutti facilmente minimizzabili. Ad esempio, scegliendo una piattaforma che si occupa solo di ristrutturazioni di appartamenti che poi andranno venduti sarà di base molto più sicuro che scommettere su quelli che ancora devono essere costruiti.

Inoltre, e questa è una regola d’oro per ogni investimento, diversificare il proprio portafoglio potrà fare solo bene: se un progetto va male, un altro potrebbe andare a gonfie vele. Ad esempio, anziché investire 5.000 € su un singolo progetto se ne potrebbero investire 1.000 su cinque diversi. Le probabilità di un disastro totale su 5 fronti sono prevedibilmente molto più basse che su uno solo.

Infine, prima di investire sarà fondamentale analizzare i dati resi disponibili dalla piattaforma che ti interessa. I progetti già finanziati e venduti saranno utili per farti un’idea su come, dove e secondo quali modalità la società opera. Ricordati poi che aver guadagnato in passato non vuol dire necessariamente tornare a farlo in futuro. E se hai ottenuto un vantaggio dal crowdfunding immobiliare e ritieni che la tua esperienza nel settore sia terminata, non devi sentirti in alcun modo obbligato a reinvestire parte degli utili maturati.

Siti di crowdfunding immobiliare

Concludiamo questo articolo con una breve carrellata delle migliori piattaforme di crowdfunding immobiliare che è possibile utilizzare in Italia e che operano (anche) sul suolo italiano.

Diciamo subito che il funzionamento di tutte è molto simile, sebbene man mano che ne nascono di nuove si fanno sempre più diversificate le offerte e soprattutto le modalità per entrare a far parte del gruppo di investitori.

Domande Frequenti

Come funziona il crowdfunding immobiliare?

Il crowdfunding immobiliare è una tipologia di investimento che consiste nell'acquistare una quota di un immobile e guadagnare in percentuale ad essa.

Come si fa il crowdfunding?

Per iniziare bisogna iscriversi ad un sito di crowdfunding, come Re-Lender ad esempio. Una volta aperto l'account, è possibile fare il primo versamento e scegliere il progetto su cui investire.

Chi ci guadagna con il crowdfunding?

Chi investe punta ovviamente al guadagno. Ovviamente, le variabili sono tante, a cominciare dal rendimento effettivo del mercato. Per questo motivo è consigliabile affidarsi a piattaforme sicure, come Re-Lender.